#5 – Leiekontrakten

Med mindre begge parter vinner, så kan ingen avtale anses varig.

Leieavtalen er en av de viktigste avtalene du inngår, om ikke den viktigste, når du skal åpne ditt eget serveringssted. Avtalen setter opp meget viktige rettigheter og plikter både for deg som leietaker og for utleier.

Vi skal under dette punktet av veilederen se nærmere på disse avtalene på et generelt plan og selvfølgelig geleide deg gjennom de viktigste tingene du må tenke på når du gjennomgår avtalen.

Det vil være umulig å gi deg en utfyllende liste på samtlige punkter i en enhver leieavtale som du kan tenkes å inngå. Vi har derfor tatt utgangspunkt i de vanligste standardavtalene på området.

1. VIRKSOMHET

Noe av det første som gjerne må avklares mellom partene i leiekontrakten er hvilken virksomhet som skal drives i lokalet. Dette kan synes som et enkelt punkt i kontrakten, men her må du – som leietaker – huske på at du kun vil ha lov til å drive virksomhet i lokalet som omfattes av virksomhetsbenevnelsen i leiekontrakten.

Hva er for eksempel “restaurantvirksomhet”? Dersom du som leietaker planlegger å selge kebab over disk, med et fåtall sitteplasser; driver du da restaurantvirksomhet? Vil det være naturlig at du serverer alkohol og ha åpningstid etter kl 19 dersom virksomhetsbeskrivelsen er satt til å være “cafe”?

Vi anbefaler at du overfor utleier er helt åpen om hvilken virksomhet du ønsker å drive og at virksomhetsbeskrivelsen er så konkret og nøyaktig som mulig. Vage ord og uttrykk skaper gjerne usikkerhet, og det er nettopp slik usikkerhet partene i leieforholdet er lite tjent med og som leiekontrakten nettopp er ment å minimere.

2. OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV

Dette punktet i avtalen vil nok være det som er viktigst for deg å ha fokus på som leietaker. Ikke bare kan det bli ekstremt dyrt å utbedre lokalet, men slike krav kan også betraktelig forsinke den planlagte åpningen av ditt nye serveringssted.

Det er ingen ren standard for hvordan dette reguleres i utleiers kontrakter, men i de fleste standardavtalene har man gjerne to valg hva gjelder offentligrettslige krav:

  • “Som det er” – altså leietagers ansvar
  • Utleiers risiko – altså utleiers ansvar

“Som det er”

Denne klausulen er ofte kalt “Rønneklausulen” og det sier vel det meste. Å inngå en leiekontrakt med denne klausulen er altså risikosport og du skal ha god greie på hva du gjør eller ha gjort nøye forundersøkelser om lokalet dersom du inngår en leieavtale med denne klausulen.

Dersom du med utleier blir enige om en slik regulering av avtaleforholdet innebærer dette at utleier ikke tar ansvar eller er ansvarlig for at objektet er i samsvar med de offentligrettslige krav ved overtagelse. Med andre ord; dersom utleier leier ut lokalet til restaurantvirksomhet, og lokalet ikke oppfyller offentligrettslige krav til dette, vil du som leietaker forplikte deg til å sette lokalet i stand slik at offentligrettslige krav hva gjelder din virksomhet blir oppfylt.

Hva er “offentligrettslige krav”?

Med dette menes i all hovedsak bygningstekniske krav. Dette kan for eksempel dreie seg hvor mange og hvor brede nødutgangene i lokalet er, om lokalene tilfredsstiller brann- og sikkerhetskrav, om lokalet tilfredsstiller reglene til universell utforming m.m. Som du forstår kan denne listen være lang og det kan naturlig nok være en meget kostbar affære å oppfylle disse kravene.

Utleiers risiko

Hovedregelen, og det vi klart anbefaler, er å inngå leieavtalen med en ordlyd slik at utleier ved overtagelse er ansvarlig for at lokalet skal kunne brukes til den virksomhet er angitt i kontrakten. Dette er både rett og rimelig – dersom utleier leier ut sitt lokale til en virksomhet som klart er tilkjennegitt og kjent for samtlige parter forut for signering av avtalen er det få hensyn som taler for at ikke utleier skal ta risikoen for dete. Det er utleier som – i de aller fleste tilfeller – kjenner lokalet best og som åpenbart innehar kunnskap på et helt annet nivå enn det en ny og ofte uprofesjonell part vil inneha. I tillegg vil utleier nyte godt av å få leid ut lokalet ved leieinntektene, samt inneha et offentlig godkjent lokale dersom leieforholdet opphører.

Forskjell mellom generelle bygningstekniske krav og krav i relasjon til leietakers virksomhet?

Det vil ofte i leiekontraktene være et skille mellom generelle bygningstekniske krav og de krav som myndighetene setter til lokalet på grunn av leietakers spesefikke virksomhet. Dersom du inngår en leieavtale hvor utleier tar risikoen for offentligrettslige krav vil utleier altså kun være ansvarlig for at lokalet oppfyller offentligrettslige krav av generell bygningsteknisk art for at lokalet skal leies ut til den virksomhet som er angitt i avtalen. Dette kan gjelde både ved overtagelse og i leieperioden.

Du som leietaker vil være ansvarlig for øvrige krav som ikke er av bygningsteknisk karakter og som er tilknyttet den virksomhet som drives i lokalet. Dersom du for eksempel driver en pub og myndighetene generelt endrer reglene for tilgang for funksjonshemmede til lokaler som er tilgjendelige for allmennheten må utleier stå for kostnaden for dette. Dersom et slikt krav kommer utelukkende fordi det drives en pub i lokalet vil dette være leietakers ansvar.

3. LEIETID

Et punkt som gjerne blir gjenstand for diskusjon er leietiden, altså hvor lenge leieforholdet skal vare. Det er relativt standard for serveringssteder å inngå en leiekontrakt som varer i fem år, med rett til fem års fornyelse, en såkalt 5+5 avtale.

En viss varighet av leieforholdet er begge parter tjent med – dette gir forutberegnelighet og stabilitet. Du som leietaker har med all sannsynlighet også lagt ned mye tid og penger i lokalet, noe som i seg selv er grunnlag for å inngå et leieforhold som varer over en viss tid.

Dersom avtalen inngås med en fornyelsesklausul vil du få en “ekstra” sikkerhet ved at du vil ha rett til en forlenget leieperiode på for eksempel fem år. Disse klausulene krever ofte at du som leietaker må gi utleier skriftlig beskjed om at du ønsker å benytte deg av fornyelsesmuligheten før utløpet av den ordinære leietiden. Hvordan dere ønsker å regulere denne fornyelsesperioden med tanke på leiepris, nye fornyelsesperioder osv. er noe dere kan avtale relativt fritt.

4. VEDLIKEHOLDSPLIKT

Her er det viktig å ha kontroll på hva som regnes som “eiendommen” og hva som regnes som “lokalet”. Leietager vil som hovedregel ha ansvar for “lokalet”. Utleier vil ha ansvaret for “eiendommen”. Som hovedregel vil leietager være ansvarlig for alt vedlikehold og alle reperasjoner på det som er synlig i lokalet og som er nødvendig for at kontraktsmessig virksomhet skal kunne drives i lokalet. Dette innbefatter også ofte ruter, vegger osv.

Ofte vil også leietager være ansvarlig for å sørge for at utvendige arealer i nærheten til lokalet blir fulgt opp på forsvarlig måte, dette innebærer at leietager vil være ansvarlig for strøing under vinteren, fjerning av søppel på utvendige områder osv.

Dersom du driver virksomhet som har fett- eller oljeutskiller vil du så og si alltid være ansvarlig for vedlikehold og reperasjon av denne og tilhørende utstyr.

Det er viktig å huske på at du vil være forpliktet, både overfor offentlige myndigheter og i de fleste leiekontrakter, til å utarbeide et internkontrollsystem. Du kan laste ned et standard internkontrollsystem her.

5. KONKURRERENDE VIRKSOMHET

Dersom utleier er en stor aktør, eller dersom utleier eier flere utleielokaler i nærhet til ditt lokale f.eks. på et senter eller torg, bør du forsøke å få inn en klausul som sier noe slikt som:

“Utleier forplikter seg til å ikke leie ut omkringliggende lokaler til konkurrerende virksomhet”

Eventuelt

“Utleier forplikter seg til å ikke leie ut omkringliggende lokaler til andre virksomheter som fører samme matkonsept som Restaurant xx”

Fordelen med en slik klausul er åpenbar – du unngår at utleier leier ut nærliggende lokaler til virksomheter som konkurrerer med din virksomhet.

Da har du fått noen tips og triks ved inngåelsen av leiekontraken – neste steg i guiden skal vi ta for oss hva du må tenkte på rundt Regnskap og revisjon.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

*